Stapeling van beperkte zakelijke rechten

In dit artikel zal worden betoogd dat stapeling van beperkte zakelijke rechten onder het huidige recht niet mogelijk is. Deze bijdrage beperkt zich tot de situatie van stapeling van een erfpachtrecht en opstalrecht.

Figuur en nut van stapeling van erfpachtrecht en opstalrecht

Het erfpachtrecht is het recht om andermans onroerende zaak (meestal grond) te gebruiken.[1] Het opstalrecht is het recht op om, onder of in andermans onroerende zaak (bijvoorbeeld grond of een gebouw) gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben.[2] Zij zijn beperkte zakelijke rechten, nu zij dienen te worden gevestigd en rusten op andermans zaak[.

Het is mogelijk om op één onroerende zaak meerdere beperkte zakelijke rechten naast elkaar te kunnen vestigen ten behoeve van anderen. Bijvoorbeeld het geval dat op de ene helft van een stuk grond een erfpachtrecht wordt gevestigd en op de andere helft een opstalrecht. Zulks is niet in strijd met het goederenrechtelijke systeem.

Er kan evenwel behoefte bestaan aan het kunnen stapelen van deze beperkte rechten. Bijvoorbeeld voor de gevallen dat een erfpachter een gebouw of werk wil plaatsen op de grond en daarvan de eigendom wil behouden. Zonder opstalrecht (dus normaliter) zou in geval van natrekking de gebouwen of werken op de grond van de erfverpachter (degene die het erfpachtrecht heeft gevestigd, dus de eigenaar van de grond) eigendom worden van de erfverpachter.[3] Gelet daarop kan een erfpachter dan ook geen zaken die duurzaam zijn verenigd met de grond van de erfverpachter in eigendom hebben. Een opstalrecht zou dan uitkomst bieden. In dat geval dient er een opstalrecht te worden gevestigd op het erfpachtrecht.[4]

Stapeling niet mogelijk naar huidig recht

Dat een opstalrecht wordt gevestigd op een beperkt zakelijk (vermogens)recht, strookt niet met de systematiek dat een beperkt zakelijk recht dient te worden gevestigd op een zaak. Tevens faciliteert de wet een dergelijke constructie niet.[5]

Daarnaast is het vestigen van een opstalrecht door een erfpachter in strijd met het nemo-plus beginsel (inhoudende dat iemand een ander niet meer rechten kan verschaffen dan hij zelf heeft), nu de opstaller eigendomsrecht verkrijgt van iets waar de erfpachter zelf geen eigenaar van was (en de erfpachter slechts een gebruiksrecht heeft).[6]

Ik meen dat de wet dan ook een stapelverbod kent. Dit komt (onder meer) tot uiting in art. 5:93 BW betreffende het vestigen van een recht van ondererfpacht. Uit art. 5:93 lid 1 BW volgt dat de erfpachter een recht van ondererfpacht kan vestigen op de onroerende zaak waarop het erfpachtrecht rust.[7] De wet bepaalt uitdrukkelijk dat het onderfpacht niet wordt gevestigd op het erfpachtrecht zelf (hetgeen illustreert dat de wetgever niet heeft gekozen voor stapeling van deze beperkte zakelijke rechten). Dat het ondererfpacht feitelijk rust op het erfpachtrecht, doet daar niet aan af.[8]

Verder zij gewezen op art. 5:118a BW. Dat artikel maakt mogelijk dat een erfpachter zijn erfpachtrecht kan splitsen in appartementsrechten en vervolgens die aandelen kan bezwaren met een opstalrecht. Tussen het erfpachtrecht en opstalrecht wordt dan als het ware een appartementsrecht geschoven. Men zou menen dat dit in wezen stapeling van het erf- en opstalrecht betreft met tussenschuiven van een appartementsrecht. Dit artikel ontleent zich echter niet als argument pro stapeling, aangezien een opstalrecht juridisch gezien wordt gevestigd op een appartementsrecht (niet zijnde een beperkt recht, maar een aandeel in een gemeenschap).[9] Mijns inziens is de constatering dat hier sprake is van stapeling van een erf- en opstalrecht met tussenschuiven van een appartementsrecht dan ook juridisch onzuiver.

Conclusie

Gelet op het voorgaande is het thans niet mogelijk om een erfpachtrecht en opstalrecht te stapelen. Boek 5 BW kent, naar mijn mening, immers een stapelverbod. Beperkte zakelijke rechten dienen te worden gevestigd op zaken. Een andere mening zou dan ook blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting. Hoezeer er in de praktijk ook behoefte bestaat aan stapeling, is het creëren van een mogelijk daarvan een rechtspolitieke keuze die dient te worden overgelaten aan de wetgever (of de rechter als pseudo-wetgever door toepassing van de Quint/Te Poel-regel). Dat de praktijk ergens behoefte aan heeft betekent niet dat men eigenhandig de wet zo kan lezen en uitleggen dat zij bepaalde onwettige constructies toelaatbaar en inpasbaar acht, des te meer nu de wet op dit onderhavige punt duidelijk is. Het alsnog pogen om de huidige wettelijke regeling zo uit te leggen dat stapeling wel mogelijk is, doet eveneens af aan de rechtszekerheid die het goederenrecht beoogt te bieden en maakt deze materie onnodig complicerend. Dat de wetgever de behoefte aan stapeling over het hoofd zou hebben gezien, maakt derhalve nog niet dat de men eigenhandig een juridisch houdbare stapelmogelijkheid in het leven zou kunnen roepen. Feit blijft dat de systematiek en wettekst van Boek 5 BW stapeling van beperkte zakelijke rechten niet mogelijk maakt.

[1] Art. 5:85 lid 1 BW.

[2] Art. 5:101 BW.

[3] Zie art. 5:20 lid 1 sub e BW.

[4] Hiermee is eveneens de noodzaak van het opstalrecht als beperkt recht naast het erfpachtrecht gegeven.

[5] Zie o.m. Asser/Bartels & Van Velten 5 2016/9 en 215.

[6] Het nemo-plus beginsel vindt men ook terug in de regeling omtrent beschikkingsonbevoegdheid. Iemand die geen eigenaar is van een zaak, kan deze zaak niet overdragen aan een ander. Overigens biedt de wet die ander in bepaalde gevallen bescherming tegen de beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder, waardoor er alsnog een geldige overdracht kan plaatsvinden.

[7] Dit is een legitieme uitzondering op het nemo-plus beginsel.

[8] De erfpachter kan immers aan de ondererfpachter slechts die bevoegdheden verlenen die hij zelf heeft.

[9] Of deze constructie al dan niet goed past in het goederenrechtelijke systeem is een enigszins overbodige discussie. De wet(gever) heeft deze constructie toegestaan, waardoor dit past in het goederenrechtelijke systeem. Zij staat immers in de wet en maakt dan ook deel uit van het goederenrechtelijke systeem.

Deel dit bericht: